中松です。今日のコンテンツは
「新築の優位性が失われたときに何が残るか？」になります。
今日は不動産ネタです。
不動産賃貸業界の繁忙期は３月です。
年間を通して引越が一番多い時期なので
言い換えると、大家からすると空室を
埋める大チャンス。
おかげさまで私も保有物件が
年々増えてきているので
自社データが取れるようになってきました。
で、やはり新築や築浅物件は圧倒的に強いと
感じています。家賃設定さえ間違えなければ
すぐ埋まります。
仮に空いても、やはりすぐ埋まり満室になります。
とにかく客付けが楽です。
逆に、新築物件なのに、満室にできないとなると
何か致命的なミスを犯している危険性が高いです。
・いくら新築でも、家賃が相場より高すぎると埋まりません
・いくら新築でも、ADなどケチり過ぎると客付け会社は動きません
・いくら新築でも、そもそもライバル物件が飽和していると埋まりません
とくに最後のライバル物件が飽和しているのは
後からどうこうできる問題ではないので
致命的なミスと言わざるを得ません。
私はこういう物件は持っていませんが
もし、掴んでしまったとしたら、家賃少し下げて、
AD積んで、強引に満室にします。
で、傷口が広がらないうちに
早めに損切売却します。
どうでもいい話ですが
京急電鉄の屏風浦駅より南のエリアは
中途半端なスペックの
新築の木造アパート増えすぎていないか？
という印象です。見せかけの利回りは高いけど。
駅から近いとか、物件スペックが高いとか、
物件が足りていない穴場エリアとか、
そういう優位性があればアリです。
でも、微妙な駅で徒歩１５分、
物件も昔ながらの量産タイプ木造２階建てアパート、
そして、アパートだらけのエリア。
こんなところだと、新築で建てても
満室にするのは苦労するのが目に浮かびます。
家賃下げれば別ですが、
そうすると利回りも下がる。
しかし、業者さんの中には客付けが困難であろう
家賃を前提にしてきた利回りで
販売しているところもあるのが実態です。
食われないようにご注意を。
いやー、でも、エグイよね笑
はい、話がそれました。
何が言いたいかというと、
新築は確かに強いです。
なぜなら、
新築は優位性の一つだからです。
しかし、人間も若さが失われるのと同時に
物件の新築も失われるのです。
５年～１０年建てば、築浅とか中古とか
言われ始めるわけなので。
つまり、新築は優位性だけど、
時間と共に消えてなくなる優位性。
永久に続く優位性ではないのです。
では、永久に続く優位性とは？
大事なのは
「新築の優位性が失われたときに何が残るか？」です。
分かりやすいのだと、駅近の物件です。
例えば、駅徒歩１分。
新築時でも駅徒歩１分。
３０年たっても、駅徒歩１分。
これは年月が経っても
色あせることなく一生続く優位性です。
あとは構造とかもそうですね。
木造、鉄骨、鉄筋コンクリート。
一長一短あります。
ただ、間違いなく言えるのは
物件は一度作ると、解体して建替えをしない限りは
建物の構造を変えられません。
室内の間取りとか外観とかは
修繕や工事で変えられますが
構造は変えられないので、これも優位性の一種です。
私が新築を建てる時も
これらの点はこだわっています。
土地の仕入れ難易度は上がるけど
少しでも駅近の土地を買うとか。
あるいは、木造アパートばかりのエリアなら、
建築コストが高くても、鉄骨やRCで攻めるなど。
新築でなくなった時でも、
何らかの優位性は残るのか？
ベタかもしれませんが、私は駅から近い土地を
選ぶようにしています。
今後、もうちょっと体力付いて来たら
「誰もが知っている超一等地」にもチャレンジしたいです。
いくら家賃が高く取れると言っても
土地が高すぎるので、土地建物全体で見た時の
利回りは間違いなく下がりますけどね。
でも、誰もが知っている超一等地の価値は
そう簡単には下がらないのが面白い所。
フェラーリやランボルギーニは素直にカッコいいと
思いますが、私は変態なので、銀座とか南青山の土地を
見たほうが興奮します。
変態なんです。
今回はまとめず、
唐突に終わりを告げる。
