中松です。今日のコンテンツは

「利回り31.2%の中規模アパートが満室になりました」になります。

 

 

 

 

 

 

今回は不動産の話です。

私は土地から仕込んで
新築マンション、新築アパートを
建てるパターンが多いですが、

それをやりつつも
中古案件も取り組んでいます。

お金も大事ですが、
いまは「経験値」を上げる
時期だと捉えているので
貪欲にチャレンジしております。

その中の一つが
去年から取り組んでいた
千葉県の人口数万人の地方都市に買った
オンボロのアパート案件です。

過疎化が予想されるエリアで、
築30年越え、入居率50%。
空室は現状回復が必須。大規模な修繕履歴は無し。

なかなかハードルが高いのが
予想されました。

その証拠に、売り出されてから
結構な期間、買い手が付かず売れ残っていました。

ただ、「相場より大幅に安く買えればアリ」と判断し、
指値を入れて、最終的に表面利回り31.2%で買いました。

中規模のアパートなので満室になると
年間家賃が約1200万円弱と
そこそこの大きさです。

ただ、ここからが少し苦労しまして
内装リフォームに時間取られてしまい
1月~3月の繁忙期に間に合いませんでした。

それどころか、その間に、入居者の退去が続き、
一時期は入居率20%まで落ち込みました。

ただ、返済比率は12.8%で買ってるので
入居率20%でも返済ができてたので
これはこれで驚きです(笑)

はい、その後、内装リフォームが完了し
本格的に客付けを開始したら
3か月ほどで元の入居率に回復。

そうこうしていたら、管理会社が
一括で借りてくれる法人を引っ張ってきてくれて
残りの部屋が全部埋まり、見事、満室となりました。

【入居率の推移】
50%→20%→50%→100%(満室)

正直、入居率50%がキープできていれば
それでもCFは十分に出ていたので
オッケーラインでした。

とはいえ、そこから満室となると、
その分はまるまる利益になるわけなので。
(税引き前の考えで)

嬉しい悲鳴とはまさにこのことです。

いやー、勝算はあったとはいえ
結果を出さないとみんな信じてくれないので
歯がゆい時間を経験しましたが救われました。

新築は満室にできて当たり前。

やはり、誰もが無理だと思う、
オンボロ系を再生して満室にできると
大家力が上がってきたと実感できます。嬉しい。

上手くいった要因はいくつもありますが
今回のケースだと「地元の不動産会社」を
味方に付けられた点が一番のポイントです。

・ちゃんと直接会いに行って挨拶をする

・小遣い稼ぎの副業系大家ではなく、
事業として取り組んでいる姿勢を伝えていく

・お金は使うところではきちんと使う(ケチらない)

・プレッシャーをかけすぎない、だけど、
自分の物件は優先的に扱ってもらえるよう工夫する

特別なことはしてないですね。

市販の空室対策本を数冊読めば
似たような事は網羅されていることばかりです。

多くの人がスルーする地方過疎化エリアでも
「相場よりも圧倒的に安く」買えれば
やはり大勝ちできます。

ただし、気を付けないといけないのは
どんなに安く買えても、そもそも賃貸需要がなければ、
空室が埋まらず満室化は机上の空論で
終わってしまうのでそれは注意が必要です。

※賃貸ヒートマップがまったく反応しない
エリアとかが、じつは穴場です。

満室を狙える物件を
相場よりも安く買う。あるいは作る。

ここが満たされていれば
地方でも、都心でも、新築でも、中古でも
全部勝てると個人的には思います。

条件が変わると相場も変わりますので
そこが相対取引、不動産の醍醐味ともいえます。

【リフォーム前】

 

 

 

 

 

 

 

長らく空室が続き、現状回復もされていなかったので、とてもではないが人が住める部屋ではない状態でした。数分室内にいただけで、気持ち悪くなってくる始末。

【リフォーム後】

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

室内リフォームの基本中の基本である「クロス貼替」と「クッションフロア貼替」、「徹底的なハウスクリーニング」を実施。

部屋数をまとめてやってもらうことと、使えるものは残す、必要最低限のリフォーム内容にしてもらうことで、通常よりもかなりのディスカウントに成功。

なお、室内カビの原因であったのは根太や大引きなどの下、
つまり「床下」の通気に欠陥があることが運営していく中で発覚。

これについては「床下換気扇」を付けることで、
なんなく解決。なぜ、一番最初のアパート所有者は対策をしなかったのだろう?

異常な湿気が予想される部屋で
過ごさざるを得なかったと思われる過去の入居者様が不憫で仕方ない。

私が大家になったからには、そんな思いはさせません。